Città finanziarizzate L’esito delle elezioni a Berlino, le misure di varie amministrazioni comunali negli Stati uniti, le proteste di piazza in Spagna stanno dimostrando la centralità del tema abitativo e il suo legame con la finanza
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L’esito delle elezioni a Berlino, le misure di varie amministrazioni comunali negli Stati uniti, le proteste di piazza in Spagna stanno dimostrando la centralità del tema abitativo e il suo legame con la finanza. Anche il mercato immobiliare italiano sta attraversando infatti una trasformazione strutturale che vede la progressiva sostituzione della tradizionale proprietà privata con la presenza pervasiva e aggressiva dei grandi fondi d’investimento finanziari.
Il patrimonio complessivo gestito dai fondi immobiliari in Italia ha superato la cifra record di 144,5 miliardi di euro distribuiti su oltre 715 veicoli finanziari attivi, segnando un’accelerazione mai vista in passato e posizionando il mercato nazionale tra i più dinamici dell’intero panorama europeo.
A sostenere e alimentare questa travolgente architettura d’investimento si pone la straordinaria capacità di attrazione del risparmio diffuso: attraverso fondi pensione, casse di previdenza professionali, polizze vita e fondi comuni d’investimento, la finanza d’assalto canalizza le risorse finanziarie di milioni di risparmiatori italiani, che diventano inconsapevolmente azionisti della bolla che gonfia i canoni di locazione delle loro stesse città.
Per capire almeno una parte rilevante di tale questione. può essere utile mettere in luce come funziona il presunto mercato immobiliare nel nostro paese.
La stragrande maggioranza di tale «mercato» è dominata da una decina di Società di gestione del risparmio (Sgr), che sono riconducibili ad alcune «famiglie», da Caltagirone, ai Boroli Drago, dai Nattino a Catella e Pignataro, a cui si affiancano alcuni grandi fondi Usa come Blackstone e fondazioni bancarie. Tali società non operano direttamente ma creano veri e propri fondi immobiliari – ogni Sgr ha creato dai 30 ai 70 fondi immobiliari – che sono relativi a progetti più o meno specifici: in genere la costruzione o la riqualificazione di quartieri, unitamente alla gestione di grandi patrimoni immobiliari.
I fondi creati dalle Sgr trovano i loro capitali vendendo le proprie quote a investitori istituzionali, in genere fondi pensione e casse di previdenza che dunque raccolgono il risparmio diffuso dei sottoscrittori di tali fondi e degli iscritti a tali casse. In altre parole si crea una struttura con al vertice una Sgr, con pochi soci, che crea diversi fondi immobiliari con tantissimi sottoscrittori, veicolati da fondi pensione e casse di previdenza.
In questo senso, le quote dei fondi immobiliari sono a tutti gli effetti dei prodotti finanziari che devono stare in competizione con i rendimenti di azioni e obbligazioni. Dunque, la città è diventata un prodotto finanziario.
Come si generino i profitti in un simile sistema è riassumibile in poche parole. Le Sgr guadagnano sulle commissioni che si fanno pagare dai fondi immobiliari che creano, i quali, a loro volta, guadagnano in larga misura affittando gli immobili di cui sono in possesso, e con questi utili remunerano i sottoscrittori delle loro quote.
Perché il sistema regga bisogna che gli affitti siano decisamente alti, così come il valore a metro quadro degli immobili. Come si fa quindi ad avere affitti alti? Una delle strade seguite dai fondi è quella di togliere dal mercato una parte delle unità immobiliari di cui dispongono per generare una carenza di alloggi che fa lievitare il prezzo degli affitti. Per effetto delle ampie disponibilità fornite da fondi pensione e casse di previdenza, i fondi possono comprare vaste aree, o partecipare, con successo, ai numerosi bandi di rigenerazione urbana beneficiando del contributo pubblico e decidendo poi, di fatto, il prezzo degli affitti e degli immobili.
Naturalmente per ogni fondo immobiliare verrà adottata una variante urbanistica ad hoc, in deroga al Piano regolatore generale, che accorcia i tempi e gli oneri delle operazioni così da rendere le quote degli stessi fondi ancora più remunerative.
La finanza vince, le grandi città diventano luoghi per soli ricchi e i proprietari delle Sgr fanno un sacco di soldi. Questo dovrebbe indurre una riflessione anche nel nostro paese, ben oltre il Piano casa del governo Meloni che rappresenta, di fatto, un ulteriore passaggio verso la privatizzazione del patrimonio immobiliare dove l’edilizia sociale è solo il portato di accordi molto favorevoli per il privato. È ovvio che così la casa diventi un grande problema sociale.